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Construction de logements neufs en Wallonie: grosse déprime

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Construction de logements neufs en Wallonie: grosse déprime

Favoriser l’accès des jeunes ménages à la propriété.

La construction résidentielle neuve en Belgique a certes enregistré de belles performances en 2016 (+8,6% de logements autorisés) mais… grâce à la Flandre uniquement. En effet, les derniers chiffres du Spf Economie confirment le malaise wallon: seuls 9.086 permis de bâtir pour logements neufs ont été délivrés en 2016 dans le sud du pays, ce qui représente un recul de 20% en un an, mais également un plancher historique (40% sous le niveau de 2008).

Comment expliquer ce malaise persistant du marché résidentiel wallon, malgré les taux d’intérêt toujours attractifs? Plusieurs facteurs se conjuguent, selon la Confédération Construction Wallonne (Ccw), notamment le coût du foncier, le coût de la construction, la prudence bancaire (accès resserré au crédit hypothécaire) et la lourdeur de l’urbanisme (toujours régi par le Cwatup). Mais la Ccw avance encore deux explications complémentaires. Tout d’abord, la réforme du bonus logement. En effet, cette réforme avait incité les ménages à anticiper leurs projets en 2014-2015. L’année suivante en subit donc le contrecoup. En plus, l’effet levier du nouveau «chèque habitat» est moindre que celui de l’ancien bonus logement.

Effets démographiques

Autre explication, la réalité démographique. Les deux moteurs démographiques de la construction s’enrayent depuis quelques années. Primo, le rythme de croissance de la population s’est quelque peu ralenti. Secundo, la décohabitation s’est interrompue (stabilisation de la taille des ménages), de sorte que la création de nouveaux ménages s’est réduite et stabilisée, sur fond de crise, autour de 6.000 unités par an depuis 2013. L’Institut du Développement durable confirme aussi la hausse du phénomène «Tanguy» (42% des 18-34 ans sont restés au domicile parental l’an passé), bien souvent pour des raisons économiques.

Les investisseurs sentent ainsi la demande faiblir, il est donc inévitable que l’offre (projets de logements) s’adapte à la baisse, et ce sont logiquement les permis pour appartements qui ont dégringolé (-28% en un an). De leur côté, les unifamiliales poursuivent leur lent déclin structurel (encore -10% en 2016).

Penser aux jeunes

Pourtant, le potentiel démographique est toujours présent dans le sud du pays: les prévisions du Bureau du Plan restent porteuses à long terme, tant en nombre d’habitants (+320.000 d’ici 2040) qu’en nombre de ménages (+235.000 d’ici 2040), justifiant notamment le lancement de nouveaux quartiers. Mais, redoute Francis Carnoy, directeur général de la Ccw, «la création de ménages (et donc la demande de logements) ne reprendra vraiment (pour dépasser 10.000 unités par an) que si les jeunes disposent du pouvoir d’achat et/ou d’incitants leur permettant d’accéder à un logement (même plus petit), via la propriété ou via la location». La location sera, en effet, la seule alternative pour beaucoup, surtout au vu du nouveau durcissement des conditions d’octroi de prêts hypothécaires.

Une fiscalité immobilière plus incitative

Dès lors, la Ccw prépare, à l’attention du Gouvernement wallon, une série de propositions visant à rendre la fiscalité immobilière régionale plus incitative, tant pour l’investissement multi-résidentiel que pour l’accès à la propriété des jeunes ménages. Il faudrait, par exemple, ajuster le chèque-habitat pour soutenir davantage la construction neuve, plutôt que le simple transfert de propriété sur le marché secondaire, sans travaux et donc sans création de valeur.

Fluidifier le marché

La construction wallonne insiste aussi pour que le nouveau Code de Développement territorial (le CoDT qui remplacera le Cwatup ce 1er juin) se traduise rapidement par une accélération de la délivrance des permis d’urbanisme, ce qui fluidifiera le marché sans rien coûter.

Enfin, la diminution de l’activité touche également les travaux de rénovation, les permis étant ici aussi en recul dans les 3 Régions. Ils subissent en fait le contrecoup du transfert aux Régions du bonus logement ainsi que la limitation des soutiens fiscaux du fédéral à la rénovation.

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