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En 2019, l’immobilier industriel a enchaîné les records

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En 2019, l’immobilier industriel a enchaîné les records

JLL, acteur immobilier majeur en Belgique, publie son traditionnel bilan annuel des marchés du semi-industriel et de la logistique. Et 2019 aura été une belle année, se traduisant notamment par le 2e volume le plus élevé en termes de prise en occupation au cours des 15 dernières années.

Si 2016 était un grand cru avec le volume d’occupation le plus élevé de ces 15 dernières années, 2019 n’est pas bien loin avec près 2 millions de m² occupés. Les signaux sont donc au vert, que ce soit pour l’immobilier industriel ou semi-industriel.

1. Immobilier logistique: les grosses transactions pèsent dans la balance

Prise en occupation 2019

Avec un volume total de prise en occupation atteignant les 930.000 m², l’année 2019 enregistre le deuxième volume le plus élevé de la prise en occupation de ces dix dernières années et le troisième si on remonte à 2000.

A la mi-décembre, 58 transactions logistiques avaient déjà été enregistrées. L’année  2019 se différencie par son nombre élevé de transactions importantes, dont trois supérieures à 50.000 m². Les autres catégories «> 20.000 m²» et «entre 10 et 20.000 m²» comptabilisent 29 transactions.

La taille moyenne d’une transaction logistique varie de 10.000 m² sur l'axe Anvers-Bruxelles à 25.000 m² sur l'axe Anvers-Gand. Toutes localisations confondues, la taille moyenne représente 15.600m².
D'un point de vue géographique, JLL constate que les différences de volumes entre les axes logistiques s’atténuent. L'axe Anvers-Bruxelles reste la zone la plus importante, avec un volume de transactions de 215.000 m², soit 24% du volume. L’axe wallon et l’axe Anvers-Gand représentent désormais plus du double de leur moyenne sur 5 ans. Les deux transactions les plus importantes de l'axe Anvers-Gand concernent le centre de distribution de 60.000 m² pour Barry Callebaut. Quant à l'axe wallon, c’est l’investissement de Lidl dans un nouveau centre de distribution de 41.800 m² dans le Magna Park à La Louvière qui marque les esprits.

Projets

324.000 m² de projets industriels non spéculatifs ont été livrés en 2019. Ce volume est inférieur de 24% à la moyenne quinquennale. Cependant, plus de 430.000 m² de projets logistiques, principalement non spéculatifs, sortiront de terre d'ici fin 2020. Et il faut y ajouter 306.000 m² de nouveaux projets en 2021.

Loyers

En 2019, le loyer d’un espace logistique est resté stable à 55 €/m²/an. Ce niveau de prix s'applique à la périphérie de Bruxelles. Dans les environs d'Anvers, le loyer évolue vers +/- 50 €/m²/an. Sur les autres axes logistiques, ils sont également restés stables, variant de 43 à 48 €/m²/an. L'axe wallon fait exception, cette année. Ses loyers les plus élevés y ont augmenté de 7%, passant de 43 à 46 €/m²/an en raison d’une pénurie de l’offre.

Après une longue période de stabilité, les loyers de ces axes logistiques pourraient connaître une pression à la hausse due à l’augmentation des prix des terrains, l’évolution des coûts de construction liés aux nouveaux critères de durabilité et à un taux de vacance très bas.

Tendances et perspectives

Après avoir réalisé sa deuxième meilleure performance de ces 15 dernières années, la demande dans l’immobilier logistique devrait se stabiliser, selon JLL. De plus, il prévoit un plus grand intérêt pour le "supply chain real estate" sur le marché logistique où les halls sont des plateformes de transbordement pour la distribution urbaine qui suit la forte croissance de l’e-commerce. Enfin, les nouvelles technologies d'automatisation et de numérisation influenceront la conception des bâtiments logistiques.

2. Semi-industriel: performances stables et de haut niveau pour la quatrième année consécutive

Prise en occupation

Le volume total de la prise en occupation en immobilier semi-industriel s’élève à 1,1 million de m², soit 7% de moins que le total annuel de 2018 et 5% de moins que la moyenne sur cinq ans.

A la mi-décembre 2019, 660 transactions semi-industrielles avaient été enregistrées, alors que ce chiffre était de 723 à la même période de 2018. Les estimations de JLL étaient de 750 transactions pour le 31 décembre 2019, dont 450 locations et 300 acquisitions à usage propre. La taille moyenne des transactions s’élève à 1.580 m².

La répartition géographique du volume des transactions montre une prédominance de la Région flamande. Elle a attiré 71% du volume, soit un peu moins des 73% de sa moyenne quinquennale. Bruxelles comptabilise également moins de prises en occupation que les années précédentes. En revanche, la Région wallonne réalise plus de 27% du volume de cette prise en occupation, soit une hausse de 22% par rapport à la moyenne quinquennale.

Loyers

Pour un espace semi-industriel, le prime rent a crû de 3%. Il est actuellement de 65 €/m²/an. Ce niveau de loyer s'applique aux meilleurs immeubles aux meilleurs emplacements, en particulier en Région bruxelloise, mais aussi dans le sud d'Anvers et à Malines. La province d'Anvers, qui recueille la demande la plus forte, enregistre une pression à la hausse sur ses loyers, soit 60 €/m²/an contre 55 €/m²/an en 2018. A titre de comparaison, les loyers des autres provinces varient entre 40 et 55 €/m²/an selon l'emplacement.

Perspectives

Dans ce contexte, JLL s'attend à une relative stabilité du secteur semi-industriel. La demande sera principalement soutenue par les Pme en recherche de nouvelles unités. Afin de satisfaire cette demande, plusieurs projets sont prévus dans les 24 prochains mois tels que le projet Parc de l’Europe à Wavre, le projet sur l’ancien site de Neovia à Lummen, Mont-Saint-Guibert, le projet sur le nouveau site Boxx à Courtrai, etc…

Le volume de la prise en occupation avoisinera très probablement, à nouveau, le million de m² en 2020.
 

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