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La différence entre les biens en parfait état et les biens à rénover est en forte croissance

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La différence entre les biens en parfait état et les biens à rénover est en forte croissance

Le spécialiste de l'immobilier résidentiel Trevi publie le TREVI Trust Monitor (TTM) pour le troisième trimestre 2022. Ce baromètre de confiance est basé sur les avis des 35 agences immobilières de Trevi en Belgique. Les résultats du TTM montrent que le score énergétique est devenu le critère le plus important pour l'achat d'un bien immobilier. On constate une légère baisse de 0,3% par rapport au trimestre précédent. Trevi s'attend à ce que le marché ralentisse au quatrième trimestre et au début de 2023.

Les résultats du Trevi Trust Monitor pour le troisième trimestre montrent que le score énergétique est un facteur clé pour les acheteurs de biens immobiliers. 
 
Il est également à noter que le nombre de visites sur les sites immobiliers est en baisse depuis trois semestres consécutifs - de 2020 à 2022. Selon les chiffres de Metriweb, le nombre de sessions en ligne sur les sites immobiliers au troisième semestre 2020 était de 79.476.144. Il y a eu 68.202.132 sessions au troisième semestre de 2021 et 61.763.843 durant la même période en 2022.

Évolution du marché immobilier au troisième trimestre 2022

Il ressort du TTM du troisième trimestre que, pour la moitié des agences, l'évolution des demandes des acheteurs potentiels (pour usage propre) a légèrement diminué par rapport au deuxième trimestre. Pour 44%, le nombre de demandes est resté stable. En ce qui concerne le nombre de demandes émanant d'investisseurs potentiels, on observe une tendance assez similaire. 44% des agences ont ainsi déclaré que le nombre de demandes d'investisseurs potentiels avait diminué. 
 
En ce qui concerne le prix des appartements et des terrains, les agences Trevi n'ont pas vu de changements importants au cours du troisième trimestre. Selon 56% des agences du réseau Trevi, les prix des appartements (en bon état) sont restés stables. Cette tendance semble également s'appliquer aux terrains à bâtir (66%). Quant aux maisons, les prix de vente ont diminué. 43% des agences immobilières indiquent que les prix des logements ont baissé. 25% d'entre elles déclarent que les prix ont baissé de 5% et 18% d'entre elles ont constaté une baisse de 3%. Pour 31% des agences, le prix reste stable.
 
Au cours du troisième trimestre, le volume des transactions pour les terrains à bâtir semble  être resté stable dans une majorité des agences Trevi. En moyenne, 61% du réseau Trevi a connu une stabilisation du volume des transactions pour les terrains à bâtir. Le volume des transactions pour les autres types de biens (maisons et appartements) a diminué de 10% pour 44% des agences.
 
Kim Ruysen, directeur général de Trevi, explique: «Nous avons remarqué une légère baisse du nombre de demandes de renseignements dans nos bureaux immobiliers. C’est principalement dû au fait que les acheteurs potentiels prennent plus de temps pour décider de leur achat. En effet, ils doivent recalculer leur budget en tenant compte de facteurs externes tels que la crise énergétique et la hausse des taux d'intérêt pour un prêt hypothécaire. En outre, nous constatons une répartition entre les biens rénovés en bon état et les biens à rénover. La demande de biens immobiliers en bon état dépasse toujours l'offre, de sorte que ces biens se vendent au prix demandé ou même au-dessus. Les propriétés qui ont besoin d'être rénovées doivent souvent baisser de prix. Bien entendu, le prix demandé doit toujours être raisonnable et réaliste. Le rôle d'un agent immobilier reconnu est actuellement plus pertinent que ces dernières années, car l'accompagnement des vendeurs et des acheteurs devient de plus en plus complexe.»

Différence visible entre les biens en parfait état et ceux à rénover

Il est de plus en plus évident dans le réseau Trevi que les biens à faible consommation d'énergie - score PEB de A, B ou C - et pour lesquels aucun travail de rénovation n'est nécessaire, sont vendus au prix demandé ou même au-dessus dans la plupart des cas. 66% des agences immobilières ont confirmé que pour ces biens, il n'y a pas de négociations sur le prix demandé avec l'acheteur potentiel. Pour les biens dont le score PEB est inférieur à C et qui nécessitent des travaux, 66% des agences Trevi disent constater des négociations, et jusqu'à 10 % de moins que le prix demandé à l'origine.
 
«Nos agents immobiliers constatent que la consommation énergétique d'un bien est devenue le critère le plus important lors de l'achat d'un logement. C’est évidemment dû aux prix élevés du gaz et de l'électricité. Si les gens ont la possibilité d'acheter ‘du neuf’ ou des biens rénovés, leur préférence va dans la plupart des cas vers ce type de biens. Il est vrai que le groupe d’acheteurs potentiels qui peut se permettre de telles propriétés est de plus en plus restreint, compte tenu de l'écart de prix croissant avec les immeubles à rénover. Les banques sont plus flexibles dans l'octroi de prêts pour les bâtiments rénovés et neufs. Nous voyons aujourd’hui des prêts hypothécaires dont le taux d'intérêt moyen est de près de 4%. Cette augmentation signifie que les acheteurs doivent rembourser en moyenne – pour un montant de €100.000 – €80 par mois de plus qu'au début de cette année pour un prêt sur 20 ans avec un taux d'intérêt fixe. Nous constatons également que les acheteurs recherchent des biens immobiliers moins chers dans des régions traditionnellement moins chères et plus rurales. En particulier, il y a de plus en plus d'acheteurs bruxellois qui  achètent des maisons de qualité en bon état dans le nord de la province du Hainaut. C'est principalement le rapport qualité/ prix qui les  attire», poursuit Kim Ruysen.

Perspectives pour le quatrième trimestre et le début de 2023

Sur la base des tendances du marché immobilier au troisième trimestre, les perspectives de Kim Ruysen pour le prochain trimestre et le début de l'année prochaine sont claires. «En ce moment, en général, il y a toujours un équilibre entre l'offre et la demande. La demande baisse légèrement, mais l'offre sur le marché diminue en même temps (moins de transactions), de sorte que le marché reste en fait stable. De cette façon, le pourcentage de biens vendus au sein de notre portefeuille reste le même. Pour les nouvelles constructions, nous prévoyons un nouveau ralentissement. Pas à cause d'un manque d'acheteurs potentiels, mais à cause d'un manque de biens disponibles. Dans les mois à venir, nous verrons l'impact supplémentaire de la crise énergétique sur le secteur immobilier. Le ralentissement du marché continuera en raison de la baisse générale du pouvoir d'achat. Le nombre de crédits accordés sur le marché baissera encore pendant le dernier trimestre. Les acheteurs qui peuvent se le permettre financièrement continueront d'acheter des biens car louer est également devenu plus cher. Le rapport entre le nombre de locataires et d’acheteurs reste en équilibre. Parmi les investisseurs, nous constatons un certain report. Les différentes actions attendues de la part des autorités, concernant l'imposition des revenus locatifs et la limitation de l'indexation, alimentent ce phénomène. Ces actions suscitent beaucoup d'incertitude sur le marché des investisseurs, ce qui amène la plupart d'entre eux à préférer attendre et voir. Malgré tout, l'immobilier reste l'une des formes d'investissement les plus sûres, même si les taux d'intérêt ne vont pas encore baisser immédiatement. A condition que cela puisse se faire au prix du marché, et c’est là que cela coince en raison d'une pénurie structurelle de biens immobiliers rénovés et neufs de qualité en Belgique. La solution de l'immobilier abordable et durable réside dans l'augmentation de l'offre», ajoute encore Kim Ruysen.
 

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