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Le marché immobilier industriel et logistique belge se porte très bien

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Le marché immobilier industriel et logistique belge se porte très bien

La plus importante transaction de l'année, dans le domaine de l’immobilier logistique, a été réalisée au Kersdonk Logistics Centre Willebroek où Barsan Global Logistics occupera 50.000 m². (© Goodman)

JLL, l’un des leaders du marché de la location et de la vente d’espaces industriels en Belgique, dresse le bilan annuel du marché immobilier industriel et logistique. Premier constat: les résultats de la prise en occupation logistique placent 2018 à la deuxième place du classement de ces cinq dernières années.

L’immobilier logistique passe le cap des 2 millions de m² de prise en occupation

Début décembre, JLL enregistrait un total de 67 transactions logistiques, soit le nombre le plus élevé enregistré au cours d'une année calendrier depuis la crise de 2008. L'ensemble de ces transactions logistiques représente un volume de prise en occupation de 782.000 m². C’est surtout au second semestre que le marché de la logistique a particulièrement bien performé en comptabilisant 63% du volume annuel réalisé sur cette période.

Cette année, les locations ont représenté 59% du volume contre 41% attribués aux acquisitions pour usage propre. Ce ratio était l’inverse depuis 2017. L’année 2018 marque donc le retour des transactions locatives au détriment des acquisitions. Les locations représentent en moyenne 56% du volume sur la période quinquennale 2013-2017.

L’axe Anvers-Bruxelles toujours aussi attractif

La répartition géographique du volume de ces transactions montre un regain d’intérêt pour l'axe Anvers-Bruxelles qui attire, à nouveau, le plus grand volume de transactions en 2018, soit 237.000 m², ce qui correspond à 35% du volume total. L’attractivité de cet axe Anvers-Bruxelles s'explique entre autres par la mise à disposition à la location de grands immeubles existants. Pour preuve, la plus importante transaction de l'année s’est réalisée au Kersdonk Logistics Centre de Goodman à Willebroek où Barsan Global Logistics occupera 50.000 m².  Quatre autres baux pour une superficie totale de 48.500 m² ont aussi été conclus dans des bâtiments existants, dans la zone de transport de Meer, dont environ 19.400 m² à Lidl.

Quant aux axes logistiques «E313» et «wallon», la prise en occupation a dépassé les 150.000 m², cette année. A noter que l'axe wallon a enregistré, en 2018, un volume presque trois fois supérieur à sa moyenne sur cinq ans.

Les transactions à épingler le long de l’E313 sont: le Nike Logistics Campus à Ham qui s’est étendu à nouveau de 45.000 m², les 36.000 m² sur mesure en cours de construction pour Soprema à Tongre et à Genk, et les 20.000 m² loués dans le Genk-Zuid Logistics par Eddie Stobart.

Sur l’axe wallon, à Ghlin plus précisément, Tailor Made Logistics et Jost Logistics ont tous les deux investi dans la construction d’un nouvel immeuble logistique de 20.000 m². Trafic a pré-loué un projet sur mesure de 15.600 m² à Heppignies.

Sur l’axe wallon, Tailor Made Logistics et Jost Logistics ont tous les deux investi dans la construction d’un nouvel immeuble logistique de 20.000 m² dans le zoning de Ghlin-Baudour. (© Tailor Made Logistics)
 

Prix des terrains à la hausse

En raison de la rareté des terrains disponibles, les prix subissent invariablement une pression à la hausse. Cette année, le «prime land price» (le prix estimé des meilleurs terrains jouissant des meilleures localisations) a augmenté de 6 à 20% dans tout le pays.
Les développeurs s’orientent vers des sites multimodaux où les utilisateurs peuvent opter pour un transport par route, par train ou par bateau. Le développement de projets sur mesure pour les occupants reste la norme.

Tendances et perspectives

La dynamique du marché logistique a démarré lentement en 2018. Par contre, le second semestre a plus que compensé ce retard en enregistrant une très forte activité du secteur. Dans les années à venir, la prise en occupation sera caractérisée, tant en Flandre qu’en Wallonie, par la concrétisation de développements logistiques pour de grands opérateurs logistiques chinois. Ainsi Cainiao, filiale logistique du groupe Alibaba, a signé un accord portant sur 22 hectares situés à l’aéroport de Liège. JLL estime que cette opération devrait générer environ 130.000 m² de nouveau stock logistique!

JLL épingle toutefois un frein à la croissance du volume transactionnel: la pénurie de grands terrains dédiés à la logistique et dotés d’infrastructures adéquates.

Enfin, les analystes s’attendent à ce que les bâtiments logistiques subissent quelques changements structurels en s’adaptant aux nouvelles technologies et à l’automatisation de plus en plus avancée. Ces facteurs technologiques impactent d’ores et déjà les formes et configurations des immeubles industriels à travers leur hauteur (ils seront encore plus hauts) et leur capacité de stockage sur différents niveaux.

Voir la Chronique n°2 du 11/1/19 pour la suite de l’article
 

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