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Le quartier du Midi en attente de nouveaux développements

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Le quartier du Midi en attente de nouveaux développements

De nombreux bâtiments occupés par la Sncb dans le quartier du Midi nécessitent de solides investissements. Mais ils se font attendre…

© citydev.brussels

Depuis une dizaine d’années, le service Inventimmo de citydev.brussels et perspective.brussels décortiquent méthodiquement le marché immobilier des bureaux dans la capitale. Il en résulte un tour des quartiers, centré à chaque fois sur une zone précise, entamé en 2012. Le dernier opus effectue un zoom sur le quartier du Midi.

Articulé autour de la gare du Midi, ce quartier n’a pas une identité marquée par les bureaux. C’est le plus récent des quartiers de bureaux du Cbd (Central Business District) et également le plus petit. En effet, la surface totale des bureaux n’y représente que 4% du stock bruxellois. L’Administration est y est très présente (36%) avec 173.765 m2 concentrés  dans les 3 plus grands bâtiments de la zone (tour des Pensions, Eurostation II et Horta).

Une internationalisation manquée

Le groupe Sncb est le second moteur public du quartier. Il est vrai qu’il y est présent depuis 1950. Au total, ses filiales (Sncb, Infrabel, Tuc Rail,…) et les entreprises liées au groupe (Eurostar, Thalys,…) occupent quelque 147.936 m². Si on y ajoute les 16.923 m² qui hébergent les fournisseurs, les prestataires de services de la Sncb (Engie-Cofely, Alstom, Siemens, Railrest,…) et les autres occupants spécifiques au trafic ferroviaire, l’activité relative aux chemins de fer totalise pas moins de 164.859 m². Quelque 30% des surfaces de bureaux du quartier sont ainsi occupées par le secteur ferroviaire.

Au cours des deux dernières décennies, la gare du Midi est également devenue le principal hub ferroviaire belge qui occupe une position centrale dans le réseau nord-européen des trains à grande vitesse. Les pouvoirs publics ont vu là une occasion d’y attirer des entreprises internationales. Huit immeubles de bureaux ont ainsi été construits dans l’environnement immédiat de la gare, dont un sur la gare elle-même. Un 9e immeuble a vu le jour à une courte distance, dotant le quartier de 218.754 m2 de bureaux sur un total actuel de 547.137 m2.

Mais finalement, la vocation de quartier d’affaires international ne s’est pas concrétisée, seules quelques sociétés françaises ayant profité de la bonne connexion vers Paris pour s’y installer. Le secteur de la finance y est, quant à lui, sous-représenté, Delta Llyod Life faisant figure d’exception.

Des développements en attente

Aujourd’hui, le quartier de la gare du Midi est surtout un pôle de transit régional, national et européen. Il a longtemps affiché le taux de vacance le plus bas de la Région bruxelloise, mais celle-ci augmente d’année en année. En 2016, elle a atteint 8,4% alors qu’elle affichait 6,8% un an plus tôt. De nombreuses surfaces sont mises sur le marché, dont le site Philips progressivement vidé par l’entreprise.

De plus, aucun nouvel immeuble de bureaux n’est annoncé à court terme. Le seul chantier existant est l’îlot rasé en 2012 qui devrait accueillir le projet mixte Victor de 109.500 m2, mais il a été reporté à 2021.

Le quartier du Midi est donc actuellement en attente d’une vague de nouveaux développements. Ils sont réunis dans le schéma directeur du quartier Midi adopté en 2016 par le Gouvernement bruxellois. Il prévoit des immeubles de bureaux, des espaces publics, des immeubles de logements, des équipements ainsi que des commerces. Sur plans en tout cas…

Sans la Sncb rien ne bougera

Le quartier du Midi illustre en effet la difficulté de maîtriser un vaste développement urbain avec de nombreux intervenants ayant chacun leurs objectifs et leurs moyens. Ainsi, la Sncb, partie prenante incontournable de ce dossier, a annulé ou revu ses plans fin 2016 et ne consacre pour l’instant des moyens qu’à la rénovation de l’intérieur de la gare. Compte tenu de l’état de délabrement et des besoins de rationalisation de son parc de bâtiments dans la zone, cette décision est pour le moins déplorable. En effet, la Sncb étant propriétaire de la plupart de ses murs et un occupant majeur du quartier, le projet de nouveau quartier ne pourra aboutir sans son implication.

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