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Les projets logistiques et les parcs pour Pme boostent le marché immobilier industriel

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Les projets logistiques et les parcs pour Pme boostent le marché immobilier industriel

En réponse aux problèmes de mobilité, La multimodalité prend de plus en plus d'importance.Tout profit pour Liège Trilogiport, le long du canal Albert, à 14h d'Anvers et à 20h de Rotterdam.

© Liège real estate

En cette fin d’année, JLL, l’un des fers de lance de la vente/location de surfaces industrielles en Belgique, analyse les indicateurs de marché pour 2017 et les tendances attendues en 2018.

D’ici la fin de l'année 2017, le volume pris en occupation devrait atteindre la barre des 800.000 m². Pas de la petite bière puisqu’il s’agit du deuxième volume de prise en occupation le plus élevé de ces cinq dernières années. Bien que ce volume soit en baisse d'environ 27% par rapport à l'année dernière (qui fut particulièrement faste), il restera environ 19% supérieur à la moyenne quinquennale qui culmine à 675.000 m².

Le marché logistique 2017 se caractérise par de grands développements sur mesure, tel que le centre de distribution Van Marcke dans la zone industrielle de LAR-Zuid Kortrijk. 65%, soit près des deux tiers du volume des transactions, sont des développements sur mesure, contre 62% l'année dernière. Le marché s'est également révélé être principalement un marché d'investissement, avec 60% d'achats et de développements pour usage propre, et seulement 40% de contrats de location dont 201.000 m² dans des bâtiments existants et 93.500 m² dans des projets sur mesure. En 2016, ce ratio était presque inversé, avec 59% de locations. 8 des 10 transactions les plus importantes enregistrées jusqu'à présent en 2017 étaient des achats pour usage propre.

Cap vers l’Est pour éviter la congestion

Géographiquement, on constate un glissement de la prise en occupation vers l'Est, sur l'axe Anvers-Limbourg-Liège, ce qui semble constituer une forme de réponse des investisseurs aux problèmes de mobilité… En effet, les sites trimodaux et les terminaux à conteneurs situés le long du canal Albert offrent une alternative à la congestion du trafic autour d’Anvers. À ce jour, le volume des transactions sur l'axe Anvers-Bruxelles s'élève à 168.000 m², soit moins de la moitié de l'année précédente et 45% de moins que la moyenne quinquennale de cet axe. Le volume de prise en occupation le plus important de cette année a été enregistré sur l'axe E313 Anvers-Limbourg, soit 178.000 m² en 12 transactions, dont 30.000 m² en développement pour usage propre de H. Essers sur l'ancien site de Ford Genk et 30.000 m² pré-loués à Estée Lauder à Oevel.

Explosion de nouveaux projets

Un important nombre de nouveaux projets ont été livrés en 2016 et en 2017. Fin 2017, 659.000 m² de nouveaux espaces logistiques auront été achevés, soit 3% de plus qu'en 2016 et 89% de plus que la moyenne quinquennale qui équivaut à un peu moins de 350.000 m² par an. Les projets les plus marquants sont les 100 000 m² dans le port d'Anvers pour Katoen Natie, 83.000 m² pour Van Marcke à Courtrai et le nouveau centre de tri de Bpost à Neder-over-Heembeek (60.000 m²).

Et pour 2018, 350.000 m² sont déjà en construction, dont des projets majeurs tels que Carglass à Bilzen, un projet de Montea, 35.000 m² pour Weerts à Herstal sur l'ancien site Colgate et 35.000 m² pour Mainfreight à Tech Lane Ghent Logistics.

Tendances et perspectives

La multimodalité prend de plus en plus d'importance et les modes de transport subissent de grands changements. Le temps de mise sur le marché doit être réduit au minimum, ce qui ouvre des possibilités pour le fret aérien. Le transport par voie fluviale progresse sur le plan technologique comme sur les navires sans équipage et offre une solution aux problèmes de mobilité sur la route. La mise en œuvre de solutions et concepts efficaces pour la logistique urbaine reste un grand challenge dans les années à venir pour les opérateurs logistiques et les transporteurs.

L’essor des nouvelles technologies génère également une demande à la hausse pour de nouveaux bâtiments dans lesquels une hauteur de travail libre de 12,20 m devient la norme. «En automatisant la logistique, nous observons une tendance vers des bâtiments encore plus hauts, équipés d'un grand nombre de quais de chargement, souvent en configuration cross-dock», observe JLL. Cependant, les terrains sont rares, ce qui nécessite la reconversion d’anciens sites et le développement de nouvelles zones logistiques. La centralisation des activités dans des projets  logistiques sur mesure, équipés des dernières technologies, est l’une des causes de la vacance dans des bâtiments logistiques plus petits et plus anciens.

 

 

Le Semi-Industriel reste stable à un haut niveau

Prise en occupation
Début décembre 2017, la prise en occupation pour l'immobilier semi-industriel s'élève à 963 000 m² en 546 transactions. A la même période de l'année dernière, ce même volume s'élevait à 1 022 000 m² en 537 transactions. Plus de transactions ont été enregistrées dans les 11 premiers mois de l'année, pour un volume moins important qu’en 2016. La transaction semi-industrielle moyenne a donc été moins conséquente en 2017, 1 760 m² contre 1 870 m² l'année dernière. D'ici la fin de l'année, le volume total de prise en occupation devrait atteindre 1 million de m². Cela porterait le volume à 7% en dessous de la moyenne quinquennale, soit 1.079.000 m².
Les transactions semi-industrielles notoires de 2017 concernent la location par Athlon Car Lease Belgium d'un nouveau bâtiment de 22 000 m² situé Peutiesteenweg à Machelen et la cession de 19 400 m² sur l'ancien site d'Arcelor Mittal à Liège acquis par Lampré Benelux. Le volume de prise en occupation repose sur le succès de nouveaux parcs pour PME tels qu’Elsbos à Kontich, Zen Park à Drogenbos, Bright Park à Malines et le A12 KMO-Park d’Aarstelaar dans lequel JLL a déjà vendu 13 des 19 unités disponibles. Le plus grand nombre de transactions a été réalisé dans la tranche des surfaces entre 250 et 2500 m². Cette tranche représente 68% du nombre de transactions en 2017, soit 369 transactions sur un total de 546. Ce chiffre est porté par le résultat particulièrement exceptionnel de la vente de petites unités neuves d'environ 300 m².
Géographiquement, le volume de prise en occupation le plus élevé a été enregistré dans la province d’Anvers, avec un total de 271.000 m², suivi par le Brabant-Flamand (178.000 m²) en la Flandre Orientale (128.000 m²). Le Triangle d’Or Anvers, Bruxelles et Gand totalise 60% de la prise en occupation totale.

Loyers
La grande demande d’unités dans des parcs pour PME et l’offre limitée apportent une pression à la hausse sur les loyers. JLL a, de ce fait, revu son ‘loyer prime’ en semi-industriel à 63€/m²/an, une augmentation de 5% sur base annuelle. Celui-ci est pratiqué sur les meilleurs bâtiments dans des localisations AAA à Bruxelles et dans le Brabant-Flamand. Dans la province d’Anvers les loyers prime semi-industriels 2017 restent stables à 48 €/m²/an.

Perspectives
Le marché des PME reste le principal moteur du marché immobilier industriel en Belgique. La dynamique sur le marché est soutenue par la reconversion d’anciens sites industriels en nouveaux parcs pour PME qui sont vendus ou loués à l’unité. La forte demande pour les unités PME se poursuit et les paramètres pour la croissance économique et la confiance des entreprises sont encourageants. JLL s'attend à ce qu'en 2018, le volume de prise en occupation soit à nouveau proche de la moyenne quinquennale de 1 million de m².
Walter Goossens, Head of Industrial Leasing chez JLL, commente: “Avec 1,8 million de m², le volume pris en occupation en 2017 reste à un niveau élevé. L'espace disponible dans les bâtiments existants a augmenté en raison de l’important volume de prise en occupation dans les nouveaux développements. La reconversion d’anciens site en nouveaux parcs pour PME crée une dynamique positive sur le marché. "

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