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Pentagone: bureaux 5 sur 5!

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Pentagone: bureaux 5 sur 5!

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La Direction Etudes et Planification de Bruxelles Développement Urbain et le service inventimmo de citydev.brussels collaborent depuis 7 ans pour réaliser l'«Observatoire des bureaux» dans la capitale en se basant sur leurs données respectives. Au départ, l'Observatoire avait pour objectif de donner une évaluation du parc immobilier de bureaux dans la Région bruxelloise. Mais au fil des éditions, une étude approfondie (bâti, occupants, chantiers,') de chaque quartier bruxellois s'est imposée. Cette analyse se poursuivra donc quartier par quartier dans les prochaines publications, le but final étant de donner une vue globale et affinée des données recueillies pour l'ensemble de la Région.

La dernière édition, la 35e déjà, place le focus sur le Pentagone (le centre de la ville). Et pour cause. Après avoir constaté que le Pentagone connaissait le taux de vacance le plus bas de l'ensemble des quartiers bruxellois (4,2% de vacance pour le Pentagone-est contre 8,2% pour l'ensemble de la Région), les experts des administrations ont souhaité connaître les facteurs clés de cette attractivité du centre-ville.

Variété = vitalité

Tout d'abord, ce territoire accueille une grande variété de fonctions, lui conférant une vitalité particulière. A côté de la fonction administrative, on trouve en effet du culturel, du commercial et du résidentiel. Ceci dit, plus de la moitié des surfaces de bureaux du centre est occupée par des administrations publiques et le plus grand contingent est constitué par l'administration fédérale.

Le second secteur d'activité le plus représenté dans le quartier est celui des finances (banques et assurances) avec plus d'un cinquième des surfaces. Ce qui n'est pas vraiment étonnant vu que le pouvoir financier s'installe souvent à proximité du pouvoir politique'

Les services viennent loin derrière les administrations et les finances. Ce secteur représente peu de chose en termes de surface (12%), mais bien un quart du nombre d'implantations. La majorité des sociétés de services sont localisées autour de la Gare Centrale et du Grand Sablon.

A noter également que les occupants du centre diffèrent grandement de ceux du Quartier Léopold, pourtant voisin, étudié de manière approfondie en 2013. En d'autres termes, il n'y a aucune implantation européenne et très peu de lobbys de ce côté de la Petite Ceinture. Le boulevard du Régent marque donc de manière radicale la limite entre la zone d'influence des institutions européennes, d'un côté, et du pouvoir politique belge, de l'autre.

Attraits centraux

Le centre bénéficie de nombreux atouts tant par sa symbolique de centre du pays et du pouvoir que par les nombreux lieux de prestige politiques, culturels et historiques. De plus, le tissu urbain mixte et très varié met à disposition des employés des bureaux une foule de services divers et de lieux de délassement ou de réunion de haute qualité. La desserte en transports en commun est excellente et la centralité avantageuse pour les déplacements.

Pour preuve, les deux tiers des surfaces de bureaux, rénovations et constructions qui vont normalement être finalisés cette année sont situés dans le Pentagone.

'Le centre bénéficie de nombreux atouts tant par sa symbolique de centre du pays et du pouvoir que par les nombreux lieux de prestige politiques, culturels et historiques. '

Ce dernier est le quartier où la proportion d'immeubles restant longtemps sur le marché sans trouver d'occupants est la plus faible et la situation s'est même améliorée depuis 2013. Les signes de cette dynamique ne manquent pas. Plusieurs administrations, récemment installées, sont venues d'autres quartiers. C'est le cas, par exemple, de la police fédérale a investi ses nouveaux bâtiments rénovés dans l'ex-Cité administrative (78.000 m²). D'autres ont consolidé leur présence en s'installant dans des immeubles rénovés. C'est le cas de la Tour des Finances occupées par les Spf Finances et Sécurité sociale. On observe le même phénomène pour le secteur de la finance avec la démolition-reconstruction spectaculaire du siège de Bnp Paribas Fortis (95.000 m²) et l'arrivée d'Axa (48.000 m²).

La vacance à Bruxelles

Sinon, au niveau régional, la vacance des bureaux n'évolue plus sensiblement depuis 3 ans et reste à un niveau acceptable de 8,2% si on considère comme «normale» la vacance dans le stock autour de 6%. La situation économique peu favorable n'a donc pas un impact trop marqué sur la disponibilité des surfaces. L'Observatoire constate même deux phénomènes opposés: d'un côté, le volume des surfaces qui reste d'une année à l'autre sur le marché a diminué de 10% mais, de l'autre, les immeubles qui s'y trouvent le sont pour un temps de plus en plus long au fil des années. Il y a dès lors un lien direct entre le taux de vacance élevé dans un quartier et la durée de la vacance des immeubles qui y sont situés. Au niveau des loyers, le prix moyen s'établit à 150 euros/m²/an, comme en 2013. Il était de 160 euros/m²/an en 2012.

Avec une demande en léger accroissement et une offre stable, la situation du marché immobilier de bureaux ne devrait guère évoluer à Bruxelles en 2015. L'offre récente équivaut à la demande. Peu de surfaces seront donc commercialisées à moyen terme (2016 et 2017). Les grands projets semblent se hâter lentement.

En conclusion et malgré la permanence de la crise, on ne constate pas un effondrement du marché. Les constats de stagnation sont les mêmes que l'année passée. Enfin, l'étude sur les bureaux du centre-ville confirme aussi un avantage dont on parle assez peu: la facilité irremplaçable des relations qu'entretient la proximité urbaine. La densité d'occupation des organes politiques et financiers du pays et de leurs courroies administratives y est élevée. Si on y ajoute que dans le centre, la desserte en transports en commun est remarquable et que tous les services qu'une ville peut offrir s'y trouvent en grande concentration, l'Observatoire peut conclure sans risque que l'environnement de ces bureaux est exceptionnel. Un constat que confirmeront ceux qui y travaillent.

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