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Selon l’Upsi, les charges d'urbanisme locales risquent de tuer dans l’œuf de nombreux projets immobiliers

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Selon l’Upsi, les charges d'urbanisme locales risquent de tuer dans l’œuf de nombreux projets immobiliers

Olivier Carrette, administrateur-délégué de l’UPSI-BVS (à gauche) tire la sonnette d’alarme: l’augmentation déraisonnable des charges d’urbanisme locales n’aura qu’une seule conséquence: la hausse des prix des logements. (© Essentielle Immo)

Sans concertation avec le secteur privé, les charges d’urbanisme constituent un frein à la création de logements abordables en Wallonie. L’Union Professionnelle du Secteur Immobilier (Upsi-Bvs) s’en inquiète et décline ses propositions.

«L’immense majorité des développeurs immobiliers en Wallonie ne souhaite qu’une chose: avoir la possibilité de proposer des prix de vente plus bas aux ménages wallons qui veulent acquérir un logement neuf. Un souhait largement freiné par l’ensemble des charges qui pèsent sur leurs projets. Lorsque ce ne sont pas les nouvelles normes qui démultiplient les coûts de construction, c’est le Schéma de Développement du Territoire – prochainement adopté – qui contraindra bientôt ces développeurs à s’orienter vers du foncier plus cher en zone urbaine», s’insurge Olivier Carrette, administrateur-délégué de l’Upsi.

Et ce n’est pas la dernière nouvelle en date qui risque de calmer l’association représentative des professionnels de l’immobilier: la fixation de charges d’urbanisme particulièrement élevées pour l’ensemble du territoire de la Ville de Liège, qui, sans mesures transitoires adéquates, risque de faire augmenter le prix d’achat des logements de 5.000 à 9.000 euros.

Le nouveau quartier I-Dyle à Genappe. Un des nombreux développements immobiliers à l’œuvre en Wallonie pour répondre au défi démographique. (© Matexi)

Selon le secteur, ce qui se passe à Liège est emblématique de ce qui est également à l’œuvre dans d’autres villes de Wallonie (Namur, Nivelles,…) et vise à compenser le déficit de moyens publics en faisant contribuer les développeurs immobiliers pour financer les infrastructures publiques locales. «Une démarche qui réduit l’accès au logement en Région wallonne, car ce sont les citoyens qui devront supporter le surcoût de ces charges d’urbanisme.»

Trop is te veel

L’Upsi constate que le logement abordable est mis sous pression en Wallonie, notamment par l’ensemble des normes (de durabilité, urbanistiques) qui s’imposent à lui, mais également par la probable adoption du Schéma de Développement du Territoire qui imposera aux développeurs immobiliers de concentrer leurs projets dans les zones urbaines en Wallonie (où le prix du foncier est déjà élevé).
«Récemment, plusieurs villes wallonnes ont développé, aléatoirement et sans concertation, des directives concernant les charges d’urbanisme qui s’imposent aux permis d’urbanisme octroyés localement.»
Bref, trop is te veel!

Le sujet des charges d’urbanisme est complexe et constitue depuis de nombreuses années l’un des principaux points d’achoppement entre, d’une part, les autorités publiques qui délivrent les permis d’urbanisme et, d’autre part, les développeurs immobiliers. «C’est pourquoi il nécessite une approche structurée et cohérente sur l’ensemble du territoire wallon. Ces charges représentent des coûts qui viennent s’ajouter à d’autres conditions, telles que les impétrants, les voiries et autres infrastructures nécessaires pour la viabilisation des projets. Sans concertation avec le secteur, ces charges d’urbanisme peuvent faire grimper les prix des logements neufs de 5.000 à 9.000 euros, à charge des ménages wallons.» Une approche non-concertée et, pour ne rien arranger, propre à chaque ville devient ingérable pour le secteur, qui, à l’en croire, se voit contraint de mettre temporairement à l’arrêt un ensemble de projets immobiliers alors que la Wallonie a plus que jamais besoin de logements neufs pour répondre au défi démographique.

Nouvel écoquartier à Jambes. Certaines villes wallonnes comme Namur ont pris les devants en développant des solutions locales en matière de charges d’urbanisme. (© Thomas & Piron)
 

Trop d’impôts tuent l’impôt

Pour les promoteurs, les charges d’urbanisme sont acceptables tant qu’elles restent raisonnables et tiennent compte de la réalité de terrain. Selon les quartiers et la complexité de certains projets, ces charges devraient idéalement pouvoir varier entre 0 et 10 euros/m² maximum. «Or, avec une imposition de 55 euros (hors Tva) comme taux de référence pour chaque nouveau mètre carré développé sur l’ensemble du territoire de la Ville de Liège, les autorités communales menacent des projets futurs dans la cité ardente.
«A terme, sans cohérence entre la production de logements et la croissance démographique, cette évolution déraisonnable des charges d’urbanisme n’aura qu’une seule conséquence: la hausse des prix des logements. Et ce sont les Wallons aux revenus plus faibles qui en subiront les conséquences. Il est urgent de recréer un cadre raisonnable et incitatif pour stimuler la production de logements neufs dans les zones urbaines», insiste Olivier Carrette, administrateur délégué de l’UPSI-BVS.

L’union fera la force

«Le secteur souhaite que les autorités publiques considèrent davantage les producteurs de logements privés comme des partenaires dans le développement de leurs villes, car ce n’est qu’ensemble que nous pourrons trouver de réelles solutions qui rencontreront les défis démographiques et environnementaux de demain. Le secteur – dont il faut rappeler qu’il représente plus de 40.000 emplois et une contribution annuelle aux impôts et taxes immobilières de près de 6 milliards d’euros – souhaite ainsi être consulté par les autorités publiques quand celles-ci développent des réglementations qui ont de tels impacts sur la population.»

Selon l’union professionnelle, c’est au niveau de la Région wallonne que le cadre concernant la détermination de charges d’urbanisme proportionnelles devrait idéalement être développé. Et le Gouvernement wallon s’y est d’ailleurs attelé. Mais le sujet étant très complexe (notamment en raison de la grande diversité des territoires et des projets immobiliers ainsi que par les grandes disparités socio-économiques constatées sur l’ensemble du territoire de la Région, voire au sein même d’une commune, les résultats se font logiquement attendre. Il ne peut donc pas être reproché à certaines villes (Namur, Liège, Nivelles, …) d’avoir voulu prendre les devants en développant elles-mêmes des solutions locales. D’autant que celles-ci sont précisément saluées par les promoteurs dans la mesure où elles apportent de la prévisibilité quant aux montants qui leur seront demandés.

Le véritable problème ne tient donc pas à l’initiative elle-même, mais à la manière dont elle a été développée – sans la moindre concertation avec les acteurs immobiliers – et aux résultats auxquels elle a mené: un montant de référence par mètre carré trop élevé et aucune mesure transitoire qui permettrait de répercuter ces charges sur le prix d’achat du foncier à la base des projets immobiliers (notamment pour les projets déjà en cours pour lesquels le foncier a déjà été acquis mais sans qu’un permis n’ait déjà été délivré).

Promoteurs cherchent partenaires publics pour dialogue constructif et plus si affinités

Les solutions préconisées par l’Upsi se déclinent selon deux grands axes:

  • premièrement, le secteur souhaite que le Gouvernement wallon développe rapidement une méthodologie pour calculer les (éventuelles) charges d’urbanisme dans le cadre de projets immobiliers, tout en insistant sur la nécessaire proportionnalité de ces charges et la prise en compte de leur impact négatif sur les prix des logements;
  • par ailleurs, l’Upsi plaide également pour qu’un dialogue constructif soit noué entre la Région et les communes, afin d’éviter que celles-ci ne développent localement des méthodologies qui seraient totalement contre-productives pour le logement neuf abordable en Wallonie.


Olivier Carrette, administrateur-délégué: «l’UPSI-BVS entend jouer un rôle proactif et propose la mise en place rapide d’un groupe de travail tripartite (représentants du secteur privé, représentants du secteur public et experts indépendants) pour permettre de dégager des solutions constructives. Objectif: définir un mode opératoire pour le calcul du seuil maximum de charges d’urbanisme au niveau régional, qui puisse se décliner variablement à la baisse au niveau local.»
 

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